南京仍有地王未开工 开发商坦承当初失去理性
2010年03月05日04:13 第一财经日报 唐文祺南京的仙林新区突然火了。在2007年诞生多个地王名噪南京后，仙林新区再度于2010年初成为媒体焦点，而这一次，是因为2007年的一个地王被政府部门公告“收回”。
事实上，根据《第一财经日报》记者上周在南京的实地探访，2007年在仙林新区诞生的多个南京地王中，除已被政府收回的地块外，还有两幅地块因为各种原因尚未动工，其中一幅地块因为政府的拆迁工作尚未完成而“闲置”。
2007年12月6日，仙林新区由于一场土地拍卖而名噪一时。在一干开发商的追捧簇拥之下，编号依次为2007G81、G82、G83、G84的住宅用地，均以溢价率超过50%的成交价被一抢而空。其中，栖霞建设夺得的G84地块，为当年该区域的单价地王；而G81地块25.95亿元的竞得总价，在南京至今无人打破。
两年多之后的2010年2月3日，一则“NO.2007G82地块（即G82地块）竞得人竞得资格被取消”的公告，被放在了南京市国土资源局的官方网站首页。
根据公告内容，地块竞得者实为香港九龙仓与招商地产的竞买联合体，在当年购得G82地块之后，并未在规定时间内完成“首期成交价款”的缴纳，也未签订《国有土地使用权出让合同》。竞得资格取消之后的结果是，两家公司为这幅地块支付的2.45亿港元竞买保证金被予以没收。
“长满杂草”的地王
贯穿仙林新区的主干道仙林大道，被称为“江苏第一市政大道”。近几年来，该区域内不少出让地块均分布在这条道路附近。顺着仙林大道一直驱车向前，便进入大学城区域。去年9月南京大学（分部）的入驻，将当地高校的数量提升至11家。
与南京主城区相连的大学城西部，新城效应已初现端倪。记者沿途发现，除了正在积极施工的南京轨道交通一号线几个站点之外，少量的公交车辆路线亦已开通。引人注目的是，在大量崭新的高校建筑周边，一个个住宅小区纷纷“点缀”其间。
开车的出租车司机貌似对这片区域相当熟悉。“这个地方的房价涨得很快。”他闲聊道。仙林当地最为知名的房地产企业莫过于南京高科（600064.SH）名下的高科置业。这家原名为仙林地产的公司，在去年9月更名为高科置业。
记者注意到，高科置业名下的8个项目中，唯有一个项目没有获得推案名称，仅仅以简单的“仙林湖项目”指代。这个项目，正是两年之前以25.95亿竞得的G81地块。仙林湖，也即是记者此次前去的目的地。
再驱车10多公里之后，随着大道两旁建筑物的逐渐稀少，在轨道交通线的尽头，沥青柏油路面的仙林大道也随之“终结”。在只能称得上平整的泥石道路之前，司机和记者同时“失去方向”，所谓的仙林湖则丝毫未见踪影。急中生智之下，记者拨打了一个当地别墅项目的售楼电话，按照售楼处工作人员的指示，转向仙林大道东北方向继续寻觅。
在仙林大道后半段，原先的农田已经整修成一片平坦之地，极目望去，几乎所有土地都长满了杂草。多条规划道路分布其间用以分界，有地块用大块水泥墩围合起来，即标示着该幅地块已经“名花有主”。
兜兜转转三四圈之后，在记者几乎失去继续寻找的信心时，终于看到了一个过路人。可是，当记者询问仙林湖的所在位置时，这位路人表情茫然：“我从来没听说过有什么湖啊，倒是有个大水塘。”他随手一指，“估计把水塘挖挖大就是湖了吧。”
再次指点之下，记者终于寻找到了仙林湖的所在位置。行人口中所称的“水塘”的确已扩大为一个人工湖。两年多之前拍卖出去的4幅住宅用地，皆分布在湖边。只是，除了那块被明确收回的G82地块之外，其他长满杂草的几幅土地，同样看不出有动工迹象。
在南京市国土局发布的2010年第2号公告中，四至范围为东至仙境路、西至河道、北至道路、南至文澜路的仙林大学城地块被挂牌公开出让。只是，与当年仙林湖周边的几幅“地王”，却相隔近10公里。这幅地块的起拍价为8.45亿，楼面地价为4001元/平方米。比当年的G81地块起始楼面地价，仅仅高出713元/平方米。
“地王”开发商坦承失去理性
众所周知的一点是，开发商对于获取土地的期许值正是基于未来后市。只是，当现实与理想之间的落差无法弥补时，失衡便出现了。
“2007年的时候仙林实在太火了，拿地的时候都有点失去理性。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。易居中国·CRIC系统提供的数据显示，2007年南京仙林板块的新房成交均价自1月份起持续走高，在12月诞生多幅“地王”之后，该板块的新房成交均价上涨至8009元/平方米。
不过，按照开发商们的计划，这一价格水准原本还可以继续推高。可惜事与愿违。2008年，楼市状况急转直下。易居中国·CRIC系统数据显示，在当年2月份市场成交均价达到8466元/平方米之后，随即一路下跌，2009年1月达到低谷为6912元/平方米，这一水准已几乎接近土地出让时的楼面地价。也即是说，如果按照当年仙林区域的市场成交价格，那几幅土地实际上均是亏本操作。
“原本是希望借助轨道交通、景观规划等利好因素提升房价的，可两年过去了，当初许诺的规划并未完全落实到位。”南京一位本地开发商直言不讳地表示。
2009年下半年，仙林板块楼市开始发力，一轮持续上扬之后，在2009年11月攀上9471元/平方米的高峰。这一轮涨势对仙林各幅土地来说，摆脱亏本窘境的曙光已然出现。在记者驱车前往现场勘察的途中，在售的几个高档楼盘中，有别墅类产品的销售均价已达到25000~30000元/平方米。只是，这几幅已闲置两年以上的土地，仍然未见有开工迹象。
根据国家闲置土地处置办法，一年内未动工开发建设、已开发建设面积不足应动工开发建设总面积三分之一的，以及投资额未达相应比例的，可认定为闲置土地。土地闲置两年以上的，便可依法收回使用权。
根据南京市国土资源局相关人士的解释，高科置业的G81地块与栖霞建设的G84地块，均已完成交地。“剩下的应该是有关工作的进行吧。”该人士称。在栖霞建设发布的2009年业绩公告中，对于G84地块的解释为，11.1亿元的出让金额虽已付清，但“经南京市国土资源局及南京市人民政府批准，同意该项目开竣工时间相应顺延”。 房地产商买地的时候，如果对后势判断错误，风险也很大，他们高利润也高风险 房地产商买地的时候，如果对后势判断错误，风险也很大，他们高利润也高风险
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