中国房地产未来走势观察
今年以来，我国房价迅速反弹、节节攀高，给投资者与监管层带来种种问题：房价出现泡沫了吗？这个泡沫还将持续多久？政府将会在调控政策上有什么举动？为解答这些疑问，今天的一组稿件就从不同角度谈谈房地产这个“中国最头疼的难题”。短期内不要奢望房价回调
中国银行私人银行（深圳） 投资顾问 陈波翀
对于当前的房价，市场已基本达成共识，即泡沫化趋势十分明显。否则，也不会有收紧房贷政策的传闻。那么，我们究竟是该坐等房价下跌，还是跟风追涨呢？
要回答上述问题，必须先搞清楚房价运行的自身规律，以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定，其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此，在某种程度上，房价类似于国际原油期货价格，投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在，就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量，房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房价也有过高之嫌。
房价泡沫是如何产生的？自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲，自住需求的满足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此，在房价上涨的初期，二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候，往往是一手房盯住二手房定价。我们知道，成交是推动房价上涨的核心因素，于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此，我们可以用一个指标来衡量，即二手房成交与一手房成交的比例，如果说持续在2：1之上，那么表明房价泡沫日趋严重；如果低于1：1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例，2007年三季度的每个月，二手房成交均两倍于一手房，于是，10月份之后房价开始见顶回落。
如果说在房价再创历史新高的时间窗口，期待房价的回落，虽然在情理之中，但可能会事与愿违。首先，房价本身具有快涨慢跌的属性。这也是大多数投资品的自然属性。回顾深圳房价上一轮的涨势，从2007年三月份开始加速上涨，仅仅半年的时间，涨幅就在50%之上。随后的房价调整，也是在成交逐步萎缩之际，差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部，那么房价的显著下跌，可能还不是未来两三个月能见到的。
其次，通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后，由于对应去年底极低的基数，翘尾效应逐步消失，CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份，居民消费价格同比下降0.5%，工业品出厂价格同比下降5.8%，似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调，加上美元贬值推高的大宗商品价格因素，通胀预期早已形成，外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中，比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产，这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后，对于房地产的投资需求还会持续升温。
最后，“金九银十”之后，市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律，我们不难发现有比较典型的两大旺季，其一是春节前后的小阳春，其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看，春节前后的成交也不会太差，这除了与开发商选择集中推盘之外，也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下，房价自然也不会明显回落。
基于上述判断，短期内要期待房价的回调，欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间，大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面，在于今年3月份开始，房地产新开工面积逐步回升，一年之后正好转换为可售面积。也就是说，届时将有大量的一手房供应市场。另一方面，今年春节在二月份，刚性需求的释放大致有1-2个月的周期，在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话，那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策，成为压垮房价的最后一根稻草。
楼市调控 政府再超然一些
□中央财经大学金融学院博士 洪小芝
当前，我国房市的迅速反弹得益于政府的积极政策，同时也来源于需求的强劲增长。需求的强势不仅仅是因为通胀的预期、刚性需求的释放，更多的层面则在于民众对政府的预期，来源于购房者与政府的博弈。
购房者之所以买房，是因为他们相信房价在未来还会上涨，虽然目前房价很高，但将来会更高。这些购房者中间，既包括投机客，也包括普通自住者。一些刚性购房者会认为，“我去年没有买，现在后悔。我现在买，为的是明年不后悔”。他们如此相信房价会上涨，大多不是基于经济学原理的分析，而是相信政府会支持房价的上涨。“房地产贡献高的GDP增长率、地方政府的财政收入依靠房地产、政府不希望银行出现不良贷款……”在某种层面上，政府和房地产商是有着共同利益的，所以人们相信政府会支持房价永远这么涨下去。越来越多的民众加入到购房者的行列中去，从而推动着房价无理性的上涨，泡沫越吹越大，如此下去，会达到非常危险的程度。另外，房价的上涨会引致其他商品价格的上涨，形成通货膨胀。
那么，政策真的如大众所预期的那样吗？笔者认为，政府是完全有可能在适当的时候出台调控非理性房地产市场的政策。为什么呢？我们用股市来做个例子，当众多的股民预期奥运概念、国庆概念的时候，政策托市了吗？没有。在我国，股市是大众认为政策市的一个典型的市场，他们总是天真地去猜想政府不会容忍发生的事。而政府呢，更多时候是还自由给市场，用事实表明了自己的立场，逐渐地建立了自己的公信力。笔者认为，在逐步建立和完善市场经济体制的过程中，政府会逐渐退出市场参与者的角色，而更坚实的承担起宏观调控的职责，来维护和巩固市场经济改革的成果。
面对房地产市场的繁荣，而忘记了股市里的教训，这是因为我们还没有看到房地产市场里政府调控的实践，本来要有的调控因为金融危机而搁置了。因为还没有，所以相信以后也不会有——这种认识是盲目的。笔者相信，政府对于房市的调控一定会到来的，而且一定能够成功的。理由如下：
房地产对GDP的贡献的确很大，但要GDP长期持续地增长，需要的是健康良性的房地产市场。房价的非理性上涨遏制了其他消费的增长，会加重我们的内需不足；房价的泡沫如果不及早解决，会越吹越大，最后破灭时会对经济产生很大的破坏性；随着经济结构的不断调整，随着其他行业的成长，房地产行业的显著性会越来越低。
不良贷款的风险并不大。新楼盘的贷款是房价的七成，二手房的贷款大概是房价的五折左右。房地产市场的调控和房价的适当降低，并不一定会产生大规模的不良贷款。现在进行调控，房地产并不会出现崩溃。这是因为实际的需求依然很大，只要房价降到合理范围，房地产市场依然会发展很好，不会出现大量的不良贷款。但如果一直不进行调控，等泡沫大到无法控制时再破灭，那个时候才会有大规模的不良贷款。另外，即使有风险发生，作为市场参与主体的银行和购房者本就应该承担相应的风险。这样也有助于他们作为市场经济主体的意识。这也是在树立政府的公信力，有了公信力，银行在放贷时自然会考虑到风险，把风险掌握在可控之内。
应该认识到，尽管地方政府和房地产商之间有着千丝万缕的联系，但地方政府却不是政策的制定者。合理政策的出台，在一定的制度引导下，种种利益关系的纽带自然会瓦解。这不能成为不调控的理由。
如果政府出台政策来调控房地产市场，使房地产市场朝着健康良性的方向发展，那么，政府就在公众当中树立了良好的公信力。政府在公众预期中的威信，会引导市场走向理性。当市场再次出现不合理的近乎疯狂的现象时，人们就会预期政府一定会来调控，这种预期会阻止人们参与非理性的投机行为。
楼市刺激政策如何退出
□本报记者 万晶
一年前，为应对全球金融危机、实现“保增长”的战略目标，一系列房地产刺激政策先后出台。纵览一年间楼市全景，房地产业迅速走出房价和成交量的寒冬，成交火热、房价大涨、土地市场活跃，为稳楼市保增长而制定的刺激政策取得了超预期效果。目前,我国宏观经济呈现出全面回暖的迹象，这为房地产短期刺激政策的退出，提供了坚实的基础。而相关部门也已开始对政策是否延续进行调研。但对于优惠政策是否延续，如何选择性退出，还应尽早明确，留给市场足够的预热和消化时间。中国证券报记者认为，房产刺激政策的选择性退出应主要体现在以下几个方面：
首先，首次置业消费需继续鼓励，投资甚至投机需求应予以抑制。从房地产市场历史来看，首次置业消费一直是其健康稳定的基础，投资甚至投机需求往往是大起大落的导火索。今年以来投资需求助推房价节节攀升，已超出普通民众承受能力，首次置业的刚性需求逐渐被挤出市场，对过度投资和投机加以抑制刻不容缓。
抑制过度投资的撒手锏当是收紧二套房贷。年中，银监会曾重申严格执行二套房贷政策，但一些商业银行依然暗地拓宽尺度，助推楼市炒风。究其根源依然是政策界定不清晰，给投资客和银行留有可操作空间。对改善型需求的优惠政策应逐步退出，应以家庭为单位区分首次置业和改善型需求，对改善型需求提高首付门槛和利率标准，取消所有二次置业贷款利率优惠，并严格执行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相关税费优惠。去年底放宽二手房营业税征收年限以及降低营业税，旨在减少购房费用，促进二手房流转和成交。而今若退出，适当增加买卖成本，可抑制快进快出式的短炒之风。而对于契税最低1%的优惠政策是否需要退出，尚可观察，毕竟相较于二手房交易营业税等，契税优惠影响较小。
第三，部分城市的公积金贷款额度可能下调。去年救市以来各地提高公积金贷款优惠，上海市民购买自住普通住房的，基本公积金最高可贷额度从20万元提高到了30万元，每户最高为60万元。北京住房公积金贷款也从原来的60万元提高到80万元。随着年底一些地方政府刺激政策的到期，公积金贷款政策将会出现调整。
第四，地方性政策和全国性政策退出未必同步。眼下国家层面是否取消优惠政策还未定调，湖南、吉林等省份已通过不同方式表示，2008年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，顺延到2010年底。因此，在政策退出的时点上，将会出现北京、上海等高房价城市，将会先进行政策微调，抑制投资需求；而二三线城市由于房地产市场复苏周期稍慢，可能会继续顺延。
此外，需要我们注意的是，涉及房地产开发环节的宽松政策，似乎还未到需要退出之时。今年1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，但比去年同期回落5.7个百分点。房屋新开工面积10月份才出现年内首次同比正增长，增幅为3.3%。刺激房地产开发投资、增加市场供应，房地产开发投资景气程度仍有待提高。
房价失控之忧
上海易居房地产研究院综合 研究部部长 杨红旭
眼下，很多城市都在“闹房荒”，大冬天里居然频现通宵排队等开盘的盛况。房价并没跟随气温而下降，反倒烧起了一把火。老百姓对此似乎有些麻木了，而有识之士仍在表达忧虑之情。比如，国家统计局总经济师姚景源提醒道：“北京房价高得离谱，不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰上套”。再如，上海市委书记俞正声再次强调“今年年初，我曾经说过房价不能再涨了。”
实践证明，动用行政大棒打压房价，效果并不明显。2005年出台的著名调控文件“国八条”，全名就是《关于切实稳定住房价格的通知》，遗憾的是房价越调控越上涨。你若说它跟政策背道而驰吧，也不对，去年优惠政策一出来，半年内就让房价由小跌转为大涨。至于眼下的优惠政策，仿佛是继续下去不好、停止也不妥，只能任由全民大讨论了。
中国房价到底有多高？这是个很难评判的问题。很多专家学者认为当前房价水平尚可接受，而且会找出类似城市化、人口红利、外来需求等诸多支撑因素。但有一条基本的经验谁也无法质疑：许多国家的房价泡沫破灭之前，绝大多数人都没意识到泡沫正在长大。这也就是说，仅靠观察学者专家现时中的主流观点，很难断定是否存在房价泡沫。
关于房价高低问题，笔者曾经做过专题研究，从国际经验看，目前我国总体房价收入比并不算离谱。1996-2008年，我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动，其中最高的是2007年的7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍，但与1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位数相当接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年会重新上升。
很难说全国普遍出现了明显的房价泡沫，但部分东部城市房价明显偏高。2007-2008年，京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州房价收入比超过10倍，个别城市甚至达13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素，2008年北京房价收入比为15倍，上海高达17.2倍。按今年房价上涨的狠劲儿，一线城市可能会到近20倍。
另外，还可用租金回报率来衡量房价高低。住房的使用价值就是居住，而租金水平集中体现了居住价值的高低。发达国家的年均住房租金回报率为5％-10%，而目前我国大城市一般只有3%左右。一线城市尤其明显，今年的情况是，房价涨幅很大，房租却没怎么涨，高端公寓租金甚至下滑。国人重购轻租的观念根深蒂固，这确实是一个特殊因素，但租金回报率如此之低，从一个角度说明很多房子的价格被明显高估。
近期中国社会科学院发布的《住房绿皮书》对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，购房居民每月交纳贷款的数量远高于合理家庭支付比例。
其实，若用国际上通用的指标来衡量，绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么，到底是什么在支撑我国的高房价？首先，国人把房子看得太重，为此不惜“啃老”，几个家庭支持一对年轻人买房，成为社会主流观念。可是，这一购房模式完全不具有可持续性。
其次，投资投机需求旺盛。从感性角度分析，近十年来我国房价持续上涨，即使2005年和2008年部分地区曾出现过短暂的小幅下跌，但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹，于是人们都不再相信房价会大跌。从理性角度分析，去年出台的诸多优惠政策，大大降低了投资投机的成本，虽然政策本意是鼓励合理的自住需求，但根本无法堵截投资者“搭便车”。另外，流动性过剩导致通胀预期，购房保值也很正常。
再次，住宅市场的供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲，我国城镇建设用地确实非常紧张，同时近十年来，批而未建的开发用地高达13亿平方米，其中有很多居住用地仍处于闲置状态。即使那些开发进度达到预售标准的楼盘，在市场繁荣时也常出现捂盘惜售现象。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下，房价不涨几乎是不可能的。
优惠政策去留对楼市影响有限
□中证证券研究中心 张泰欣
经历了大半年火爆的市场行情，房地产业的优惠措施貌似步入了十字路口。一方观点认为，目前房地产市场已经积累了一定的风险，政府应该主动去“挤泡沫”，促进市场健康发展。而另一派观点则认为，很多二三线城市的行情才刚刚开始，只有继续推动房地产市场交易，才能更好地促进经济发展。两者争论的焦点无非是优惠政策是退出还是保留，笔者认为，经历了由低谷到高峰的跳跃式发展，目前房地产行业的自身调控能力正在加强，政策的冲击短期对房地产市场的影响比较有限。
显然，银行是优惠政策淡出的主要受益者。经历了息差收窄和大规模货币投放的经济阶段，各商业银行亟须提高自身的议价能力，从而提升资金收益水平，资产质量中的个贷部分无疑是银行收入的重要增长极，如果取消普遍的七折房贷优惠，对银行利息收入和资金议价水平的提升起到极大的支撑作用。而事实上，目前已有多家银行提高了二套房的界定标准，并且在相关的利率优惠措施上也采取了从严政策。笔者认为，如果目前部分地区房地产市场非理性发展的势头继续扩张，不排除监管部门在有关地区采取提高利率标准、重新征收税费等从严措施的可能，通过有形干预挤出市场泡沫，使市场逐步回归理性。
同时，我们也看到房地产市场的发展还很不平衡。今年1—10月，全国累计实现房地产投资完成额2.8万亿元，同比增长18.9%。这种增长可能更多的来自于消费潜力正在释放的中部地区，而东部和西部一些地区由于前期过度增长或消费不足，开发投资情况并不理想，这也是吉林、湖南等地一些政府部门强调仍会以政策刺激市场的原因所在。房地产投资对经济的拉动作用正在体现，只有继续保持地产市场的繁荣景象,经济复苏确立的进程才会逐步加快。
退出也好，持续也罢，这其中都涉及到政策的干预问题，采取措施的“度”有多大？到底其影响几何？笔者认为，这对于刚刚恢复市场景气的房地产市场而言意义重大。在经历了业绩超预期增长和大规模信贷投放的经济周期之后，大多数房地产企业的资金状况和运营能力有了明显变化。从目前资金来源看，房地产企业在逐步减弱对银行的依赖程度，因此，即使骤然贷款收紧，短期内对房地产的经营不会造成大的影响。从消费者看，由于刚性需求、通胀预期、资产配置等因素的作用，利率上升多大程度上能抵消上述综合因素的影响，目前还得不出显著线性关系的结论，而可以确定的是，在政策淡出前期，会刺激一部分消费需求,并有可能激化市场的非理性因素。
从另一面看，虽然区域发展不平衡的事实仍将主导部分地方延缓优惠措施，但在目前市场价格高位运行的状态下，投资需求的动机在逐步减弱，刚性需求的提升也缺乏更多的诱发因素，因此，既有的优惠措施多大程度上能提升成交还需时间检验。随着房地产新开工面积和施工面积的加速回升，未来房地产市场供需缺口的矛盾会逐步收窄，因此，未来市场的价格可能会更为理性，通过主动的价格措施来提升交易量的策略有一定的发展空间。因此，在市场动能大量释放的背后，未来房地产市场将由暴风骤雨式的发展更多的转向细水长流的运作。
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