2010楼市：中国社会需要“去房地产化”
中央经济工作会议给楼市一个重大利好，就是继续实施适度宽松的货币政策和推进小城镇化建设、部分放开户籍管制，但随后高层在短短的十数天内，出台
了三个遏制楼市投资过热的政策，第一是住房转让营业税复位，并且在日前给予
了细化；第二是国四条，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等
四大举措遏制房价飙涨、投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范
地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。那么，中央经济工作会议的
利好与后续高层调控楼市的利空混合物，会对2010年楼市产生什么影响呢？
中国社会需要“去房地产化”
过去一年间房地产业的泡沫式增长，不过是过去十余年来常规经济增长模式
的再现。这种增长模式高度依赖房地产业，造成整个社会迅速房地产化：
第一，治理结构迅速房地产化。房地产业的畸形发展，乃是当代中国治理机
制的产物。自上而下的官员政绩考核体系以官员所辖地的GDP 和财政收入增长
率为主要指标，而投资是可在最短时期内实现这两个指标快速增长的捷径。各级官员纷纷投入投资竞赛中。这既表现于吸引外部的实业投资，也表现于进行大规
模的城市拆迁。由此，政府首先获得了大量土地出让金，同时也制造了无数投资
机会。官员们找到了创造好看政绩的最佳方案。
第二，经济结构迅速房地产化。随着房地产业繁荣，地产投资占中国固定资
产投资的比重已接近20%，占GDP 的比重接近10%，有一半居民消费靠房地产
来支撑。用某专家的话说，房地产业已成中国经济的直接“命脉”。房地产业在
很大程度上绑架了宏观经济与货币政策。
第三，社会生活房地产化。鲜有城市居民不被推入商业化的房地产交易中。
而由于宏观政策等因素，房屋价格几乎呈现出单边上涨趋势，于是，拥有一定财
富的家庭都卷入房地产投机。但另一方面，中低收入者只能望房兴叹，惶恐与愤
怒交织，由此引发了严重的 “房屋焦虑症”。
据此可以说，畸形繁荣的房地产业已成为中国经济、社会乃至治理结构中的
肿瘤。健康的经济增长只能依赖企业家的创新精神。经济结构的房地产化必然抑
制企业家的制度与产品创新，挖空中国经济长期稳定增长的基础。飞速上涨的房
价大大降低了民众的幸福感。更令人忧虑的是，城市房地产价值腾涨，必然扩大
城乡居民财富差距，给农民的市民化制造无法逾越的障碍。房屋价格飞涨，也必
然扩大城市内部不同群体间的贫富差距，最终恶化政府治理，激化官民对立。
凡此种种表明，房地产问题正在超出经济范畴，发展为一个严重的社会政治
问题。因此，中国在经济、社会、政治诸领域都需要进行一次“去房地产化”的
努力。否则，某一天房地产悬河崩裂，整个社会都会被冲击。
新政组合拳会对楼市产生怎样影响
中央经济工作会议给楼市一个重大利好，就是继续实施适度宽松的货币政策
和推进小城镇化建设、部分放开户籍管制，但随后高层在短短的十数天内，出台
了三个遏制楼市投资过热的政策，第一是住房转让营业税复位，并且在日前给予
了细化；第二是国四条，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等
四大举措遏制房价飙涨、投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范
地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。
从这些政策，我们可以勾勒出2010 年整个楼市调控的思路：即增加供给为
主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒“面粉”(土地)和增加保障性住房为辅
助手段。
由于楼市投机过热，遏制投资是必须的，但由于明年经济形势尚不足以乐观，
可能会更加困难，如果端掉楼市这个特大型的内需需求，很可能会砸伤整个经济。
首先，积极的财政政策和适度宽松的货币政策不能变，因为经济在遭遇金融危机重大的破坏之后，往往会有一个再次低迷的过程，多次世界经济危机和东南
亚金融危机都有这样的惯例。因此，不能过早地丢掉拐杖，特别是在产能过剩还
未消耗完毕以及新的经济消费、投资尚未出现的背景下，更不能丢掉行之有效的
楼市消费、投资需求。但最近成本推动型的物价上涨给适度宽松的货币政策带来
了压力，特别是房价飙涨让更多的人感受到“通胀”的到来。
第二，楼市在2009
年出现了大反转，首先是商品房量价齐升，刚性需求、
改善性需求以及投资性需求井喷，随着楼市成交量的放大以及价格飙升，投机行
为点燃全国楼市一片火爆；而正在此时，手握大量信贷资金的央企纷纷圈地称王，
随着IPO 的重启，更多的上市企业纷纷加入了抢地行列，导致土地价节节攀高。
在这种背景下，高层出台政策遏制部分城市楼市过热行为不足为怪。
那么，中央经济工作会议的利好与后续高层调控楼市的利空混合物，会对
2010 年楼市产生什么影响呢？
首先，对于普通商品住房市场来说，2010 年的楼市或会出现量跌价平的走势。
量跌是因为营业税复位会对投机行为给予一定的打击，更重要的是政策预期的改
变会让一些投资客退场，等候下一波行情；另外，由于今年土地出让楼面价都比
较高，许多地方土地拍卖价都是100％以上的溢价。一线城市的房价确实涨得比
较高，再加之四种需求已经在2009 年集中释放，会导致明年的成交量受到影响；
在成交量可能萎缩的背景下，房价不可能再度飙升，会出现比较平稳的上涨和微
跌的走势。但是，如果明年信贷资金依然很猛烈，可能还会出现量价齐升的走势。
第二，商业地产可能会随着经济的复苏而逐步走好，管理层也应当出台一些
刺激商业地产和写字楼市场的措施。遏制住宅市场投机需求，要给他们更多的途
径，不能只靠围堵，要像大禹治水那样，给予这些投资需求更多的通道；比如说
商业地产的税收很重，现在商业地产正处于复苏初期，减税引导他们进入这些领
域，给这些资本有更多的宣泄口，而不是打压他们迫使他们离开住宅市场，恶炒
资源、能源、大宗商品以及农产品，增加成本推动型通胀的压力。建议管理层在
对首套购房继续政策支持的同时，要把中国独有的商业地产与住宅市场倒挂的现
象加以纠正，呼吁降低商业地产三级市场的差价税，以提高二手商业物业的流通
性。这样也避免投资客在房地产投资的单一性，分散投资品种，也是平抑住宅房
价的手段之一。
第三，管理层将会从综合角度考量整个楼市的宏观调控政策，而不是仅仅从
一个方面出发。因为房地产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需
求增长点出现的情况下，打击楼市投资客的赶老鼠行动势必会投鼠忌器，为了避
免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得
到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。遏制房价过快上涨要从地价抓起
解决问题要从源头抓起，既从高昂的地价抓起，再顺着囤地、捂盘这条线展
开，最后是加重投机客疯狂炒房的税负，分清轻重缓急，区别对待，否则就可能
出现2004 年那样不调控房价小涨，一调控房价在2006 年和2007 年暴涨的尴尬
局面。
无论各方面的看法如何，土地价格的暴涨是造成高房价的第一个物质原因，
看看如今拍卖出来的土地价格，高得离谱，这样的地价未来的售价可能低吗？那
我们是否要取消招拍挂，回到过去的计划申请用地的老路上去呢？也不必。政府
可以采取评估的方法，超过评估价上限的部分按不低于80%的部分返还给在这块
土地上购房的民众，因为所有的费用都是由这些购房者买单的，取之于民用之于
民，超额的地价部分按一定的比例返还给普通购房者是合理的，需要注意的是只
补贴购买一套住房的投资者。地块超额收益的20%部分成立一个基金，作为该事
项的运作基金，政府不用额外掏一分钱就可以解决这个所谓无解的高地价难题，
楼价也许还是高，但是通过大额补贴使购房者得到了实惠。
高房价的第二个物质原因是房地产商的囤地、捂盘问题，非常奇怪的是一些
房地产商2007 年拍得的地王还没有使用，又在2009 年创造新的地王，对于这样
的开发商，应该坚决没收其超过时限未开发的土地，对于新拍得的土地，必须限
期交纳全款，否则又会出现新的闲置土地，对于这样的事情，实际上并不难办，
只要政府有关部门逗硬就能解决；对于开发商捂盘问题，政府可以规定土地开发
的时间和开建商品房后的预售时间，超过时间的处以递加的罚款，这样一来，就
没有那么多的开发商去抢地，也没有那么多的开发商敢于囤房了！对于没收的土
地和递加的罚款，可以成立又一个基金，这些基金大部分可以用于解决后叙的问
题。如此严格执法，不仅是保护民众的利益，也是对遵纪守法诚信房地产商的褒
扬，不能搞一刀切，对于2008 年末积极响应国家4 万亿投资政策的开发商要给
予政策倾斜，不能干过河拆桥的事情，要在信贷和资本金比例方面给予支持，这
才是惩恶扬善，才能有利于这个市场的良性发展。
如果能解决从高地价的源头抓起，从不良开发商的囤地、囤房的问题展开，
就抓住了问题的根本，接下来的才是作为小百姓的买房卖房问题。目前第一刀砍
向的是营业税，即将免征营业税的期限从目前的满2 年恢复到满5 年，这样举措
的初衷是防止炒房，但实际的情况是营业税不管多少，习惯上都是由买方来支付
的，这样一来不但增加了买方的成本，而且由于一部分二手房卖方考虑到买方意
愿不强（或者根本不知道营业税实际是由买方出）会放缓出售的速度，造成楼市
的供应量减少，房价上升，因此这样的政策实际上并不能很好地起到控制房价的作用。
要控制房价过快增长，先加税是否合适值得商榷。抓问题一定要从源头抓起，
这样拦腰砍一刀受伤害的还是买房者。如果沿着这条路走下去，还有房产税、物
业税等等，中国老百姓房产的各项税并不低，如果继续全面加税，民众会发现房
子越来越贵，好不容易买了，还要交纳越来越重的税，如果要把异地的房子卖掉
买现住地的房子，那高昂的税将进一步加重负担，相信这是广大民众不愿看到的，
也断然不是我们高层的初衷。当然，我们并不反对在解决源头和重点的基础上，
进行区别性的加税，对于投机性买房进行必要的遏制，但这是辅助手段，而不是
先行手段和决定性手段。
上面说的是普遍性的问题，要解决矛盾最集中的北京、上海这些超大型城市
的房价高企问题，可能还要采取一些针对性的措施。比如鼓励超大型城市的市民
在自己所在的方向到同向的边缘地带甚至异地城市购房，这种鼓励应该是物质性
的，除了在资金、信贷上给予支持，还应该在完善交通设施上给予大力配合。现
在的情况正好相反，越是省市接合部的地区，越没有人管。如果国家能够拿出部
分房地产方面罚款的资金来完善这些设施，补贴这些购房者；而那些在超大型城
市拥有两套以上房产的人可以考虑适当加税，并递加征税，如此一来超大型城市
的房价就会因为购房者的有效分流而大幅缓解。国家的政策不应该搞全国一刀
切，超大型城市的房价不是一个去泡沫就能解决的问题，要清楚城市化的趋向决
定了全国的房价是先普涨，然后是重点城市结构性上涨，要分清性质就必须区别
对待。■
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