明年楼市或遭遇十年最严厉政策调控
11 月16 日，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，
这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。而据了解，
之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，
必将对楼市泡沫形成打压之势。这种打压或将从根本上动摇未来楼市继续上涨的
基础，这在最近十年的地产调控中当属罕见。
国土部酝酿新版土地调控
针对目前的高地价和严重的囤地现象，积极酝酿2010
年新一轮的土地调控
政策是国土资源部近期的主要任务。
11 月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积
首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20 公顷。显然，这一规定将增加土
地招拍挂的竞争性，让更多的房地产企业有机会有资金参与土地竞拍，有效地抑
制资金实力雄厚的央企不断刷新大宗地块地王的现象。
据统计，将土地整块大宗出让是各地方政府一直以来的习惯。今年以来，仅
北京市出让的居住及包括居住性质的地块中，面积超过20 公顷的有12 宗。其中，
最大的两个地块面积均超过45 公顷，有6 宗地块的出让价格超过15 亿元。
但据了解，国土资源部的新土地调控政策，远不止于此。近日，国土资源部
在全国范围的大型调研已暂告段落，而2010 年新的土地调控政策行将出台。国
土资源部还组织了北京、上海等10 个重点城市的土地部门负责人，召开了房地
产市场和土地市场运行座谈会。
而新的土地调控政策还将包括不同区域灵活供地、加大力度打击并曝光相关
土地违法案件、出台相关囤地处罚的措施等。而进一步明确税收政策，增加土地
增值税，把土地增值部分返还给社会也在商榷中。同时，国土部正在加快新一轮
土地利用总体规划修编。
“农地入市”解困高地价
除了上述2010
年的土地调控新政，值得注意的是浙江省即将展开的农村集
体建设用地入市的试点。
11 月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江
开展农村土地整理改革试点。最快2010 年元旦起，浙江将在全省范围内推广农
村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康
流转模式。
这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地
和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地
经营效益。以浙江省嘉兴试点乡镇为例，龙七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，
户均可节约用地0.736 亩，可置换出2955 亩左右的用地空间，节约率为71%。
据浙江省对外透露，浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土
地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。
据悉，这种模式和实验也获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，
并有望获得其他省份的借鉴。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目
前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。
对此，戴晓光认为，虽然农村集体建设用地入市必然会引发诸多问题，但一
定会大力打击房价。因为一方面增加了大量的土地供应，使得土地价格降低，住
宅成本也会大幅降低，同时农村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快
了中国的城市化进程。
土地调控打压高房价
如果新的土地调控政策严厉执行，目前泡沫严重的楼市必将受到严重打压。
2009 年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断
性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和
房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中爆发。中央党校研究室副主任
周天勇直指目前的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应
紧张和房价上涨的重要原因。而此次国土部的新土地调控，最为突出的问题就是
治理囤地和地王。
土地调控政策包括治理囤积土地一直以来都有政策，但是以往多次清理未开
发两年以上闲置土地，都不了了之，如果新政策得到执行，房价势必会受到打压。
同时，土地调控政策与财税、税收等体制的改革互动，有助于进一步理顺房地产
体制。而农村集体建设用地入市虽然备受争议，但其如果能够全面推广，对高房
价以及楼市泡沫的打压则是业界所共识的。
农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别
墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那
城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。
设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作
用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的
中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打
击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。
显然，从土地供给方面着手调控楼市的手段更具基础性，而仅仅依靠城市土
地无法解决的土地供应问题在农地入市模式获得实质认可并推广后，将对未来中
国楼市的长期发展产生历史性的影响。■
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