解读国税函[2009]603号：缴契税不可剔除土地开发成本
近日，国家税务总局下发《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），对国有土地出让的契税计税依据问题做出明确。国税函〔2009〕603号文件规定，根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。根据我国法律规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。如何确定出让国有土地使用权时缴纳契税的计税价格，我们在《契税暂行条例》第四条第（一）款及《契税暂行条例细则》第九条中可以找到相应的依据，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地，房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币，实物，无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，也不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
2004年财政部、国家税务总局对国有土地使用权出让当中的契税计税价格曾单独发文明确。财税〔2004〕134号文件规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：一是评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。二是土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
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