利润率55%是房地产底线?
世纪老人巴金先生生前的多个愿望中，第一个就是“希望所有的人都有房子住”。可见，“居者有其屋”依然是我们难以实现的梦想。眼看着一天天上涨的房价数字，很多人只能“望房兴叹”。一个星期一个价
近10年来，全国主要城市的房价总体上持续上扬，而北京二环周边的楼盘，几乎一个星期一个价。
许辉在东三环三元桥附近的一家外企上班，而他现在居住在丰台区，每天上下班要三、四个小时的车程有点让他吃不消。几番考虑之后，他决定在单位附近买一套住房，三元桥附近的一个楼盘—远洋新干线，成了他的“目标”。早在今年3月份，他就瞄准了这个楼盘，3月份远洋新干线的楼盘报价是10500元/平方米，还在他能接受的范围内。当他决定了要去定房的时候，却碰巧单位派他到外地出差，买房的事暂时搁浅下来。5月份回到北京，当他满怀期望地去远洋新干线定房时，房价却猛涨到了13800元/平方米。怎么两个月的时间房价就猛涨了3300元呢？他想不明白这个上蹿的数字是如何出笼的，更想知道到底是什么原因让远洋新干线的房价有了32%的涨幅。
然而对像许辉这样的购房者来说，想知道一个真实的房价是一件非常困难的事。
一位在北京从事房地产开发近10余年的房地产开发公司的副总，向《中国经济周刊》粗略算了北京的房价成本账 ：开发一个楼盘的建安费用是1800元左右，前期费用（规划设计费等）100元，配套设施费300元，间接费（含管理费用、财务费用等）是300元左右，土地费对房价影响最大，也是最不确定的因素，因为北京的地价现在实行的是拍卖定价，一般是在1000元，有时会高于1000元。如此算来，北京商品房平均开发成本每平方米是3200元左右。
这位副总坦言，前几年，房地产开发的自有资金利润率很高，达到百分之几百，目前在宏观调控下，房地产自有资金的利润率也接近100%。这个变化主要是因为在以前可以通过一些非常手段获取相对廉价的土地，现在土地公开拍卖透明化了之后，自有资金利润率相对就低了。“如果自有资金的利润率低于55%，我们是不做的。”他告诉记者，虽然房地产的回报率很高，但也存在着高风险，而且政府又不补贴，房子卖不出去很有可能会出现“烂尾楼”，所以才定了利润率55%这个底线。
《中国经济周刊》从相关部门了解到，虽然房价成本大致主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成，看上去简单，但北京有4000多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正想弄清北京房价的成本清单，并非易事。
揭秘房价成本
近来房价清单问题引起社会的广泛关注，尤其是福州市物价局公布房价成本清单，似一枚重磅**，在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。
这份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查也显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50%，新华社报道据此认为房地产是“暴利行业”。
这些都是见诸报端的数字，一位研究房地产人士向记者透露，目前的房地产行业，暴利之惊人，已经达到难以想象的程度。南京有一家开发商，开发了银城东苑这个搂盘，当初拿地的土地价格为500元一个平方，建筑成本为1200元一个平方，加上税收、广告，成本价不超过2000元，却卖5500到7000元一个平方，按6000元的均价计算，每平方赚4000元，暴利达到200%。
“这些不足以证明房地产是一个暴利行业，高利润就意味着高风险，而房地产就是一个高风险的行业，而且其高风险是一个很不确定因素。另外，房地产成本中的地价、建筑安装费、政府税费等成本数据难以度量，也不可能有一个固定标准。房地产的利润率如何计算？房地产开发的利润率多高才是合理的？到目前并无定论。”建设部一位研究房地产的人士告诉《中国经济周刊》。
盖高楼就能赚大钱？
相关资料显示，我国房地产业是暴利行业的提法是在1993年出现的。当时国营房地产开发企业实行了企业化改革，而且陆续建立了一大批民营企业。大家之所以认为“房地产是暴利行业”的原因是，国民经济连续十几年的快速发展，给了一部分房地产企业获取高利或暴利的空间。而当时国家的调控、法制、价格等方面没有及时跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些获取高利甚至暴利的房地产企业应运而生。
而十几年过去了，我国宏观调控的实施和价格、市场管理也进一步完善，但一些获得暴利的房地产企业和大富豪却没有停止产生。
2004胡润百富榜显示，房地产业是中国最大的财富集聚区，前10位中，有7位的主业都是房地产或者包括房地产；而全部的这一百位中国最富的人当中，更是有多达38位的主要财富来源是房地产，比例比占第二位的钢铁油料类富翁高出一倍多。
2005胡润百富榜，更是让中国的富豪站在了透明地带，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地产。老百姓在羡慕的同时难免会问：盖房子真能赚大钱吗？对仍然处在市场经济初期阶段的中国来说，房地产已经成为所有行业共同需求的相对稀缺的资源，其稳定的回报率和相对的垄断度，对富豪们来说，可谓“英雄所见略同”。
什么是暴利，目前没有统一的定义，但有一点可以成为共识：获取的利润至少要比高额利润高，甚至高得较多才能叫暴利。什么是暴利行业？房地产业是否暴利行业？目前一直有争论。有专家认为，应界定为这个行业的多数企业，至少是一半以上或者30%以上的企业能够获得暴利。当前，我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个，而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。如此“僧多粥少”，房地产行业会不会出现亏损企业？
“房地产出现亏损企业有的是，尤其是一个外行从事地产行业，稳赔死你。为什么有那么多烂尾楼?就是粗算下来以为是暴利，乱借钱，真做下去全傻了。世界上哪有稳赚不赔的生意哦。”一业内人事向记者感叹道。
观点：房地产开发商为何成“过街老鼠”？
主持人：《中国经济周刊》记者王红茹
嘉宾：
任宏 重庆大学建设管理与房地产学院院长
史勇 北京锋尚房地产开发有限公司副总经理
张学诞 财政部财政科学研究所税收室副主任
况伟大 中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室博士
房地产是暴力行业吗？
《中国经济周刊》：房地产业是否暴利行业，一直有争论。您认为房地产算不算是暴利行业？ 如果房地产是暴利行业，导致房地产暴利的原因是什么？
任宏：判断一个地方的房地产是否有暴利，首先要认识泡沫与暴利关系。泡沫和暴利相伴相生，犹如一队孪生兄弟。泡沫大，暴利就存在。我们在把握两者关系时，要注意：首先，泡沫是暴利存在的必要条件。泡沫和暴利是两种不同但又密切相关的经济现象，泡沫是暴利的内生经济变量之一。第二，泡沫资产达到社会总资产的较大比重时，恶性泡沫才会产生，暴利也才随之诞生。我国的房地产泡沫是局部性的，并且这些地区的房地产泡沫尚处于可控制范围内。同时，我国房地产业确实存在财富集中化的现象以及产业链条不合理的问题，可以通过一些措施加以改进，但是不能据此断定房地产就是暴利行业。
况伟大：众所周知，在垄断下，开发商必然索取垄断高价、获取垄断利润。因此，判断房地产市场是否存在暴利现象在于房地产市场是否存在垄断。通常，经济学家用勒纳指数测度市场垄断程度。勒纳指数度量的是价格偏离边际成本的程度。在完全竞争条件下，价格等于边际成本，勒纳指数等于0；在垄断条件下，勒纳指数大于0，但不会超过1。勒纳指数越大，垄断程度越高。下表显示：①1996年以来，中国住宅市场的勒纳指数均在0.3以上。这说明房价中30%以上的部分为非成本因素。另外，住宅市场的勒纳指数呈上升趋势，表明住宅市场的垄断性越来越强。②北京、深圳和天津住宅市场的勒纳指数高于中国平均水平，表明这些城市住宅市场的垄断性高于中国平均水平。③1996年以来，北京市住宅市场勒纳指数均在0.6以上，说明其垄断性最强，暴利程度最高，房价最不合理。
我认为房地产业应算是暴利行业。判断一个行业是否暴利的标准就是要看这个行业的利润率是否远高于社会平均利润水平。
史勇：我不认为房地产整体是暴利行业，但是价格高、价格增长速度快也是不争的事实。判断一个行业是否暴利的标准不是统一的，化妆品有些超过500%以上的利润也没有人去声讨，房地产利润超过25%有人就认为是暴利了。因此，房地产是否暴利还不是首要的问题，如何保障城市居民的基本生存所需的居住条件才是大家应该关注的焦点问题。
房地产加大了贫富差距吗？
《中国经济周刊》：现实生活中很多人对房地产积怨多多，房地产业成了“过街老鼠，人人喊打”，出现这种现象的原因是什么？房地产到底存在什么样的问题？
任宏：主要是因为房地产产业链条不完善。主要体现在产业链各个主要环节的收益分配不合理（房地产业产业价值链条上的利益相关者主要有：房地产开发商，失地农民和城镇被拆迁者、房地产从业人员、购房者）。每次低价征地，都有一些人成为暴富者，成为亿万富豪，而对农民的征地补偿标准往往低于土地市场补偿标准。也就是说，失地农民的财富并未因放弃土地权利而获得等额补偿，无法实现财富的水涨船高。
收益的过度集中，出现财富小集团，其他参与房地产业生产人员的收入并没有与房地产业总体财富增长保持同步，与最高收入层的差距有扩大之势，这给人以某种错觉：房地产是制造贫富差距的行业。
史勇：我认为这是社会综合矛盾在向房地产业转嫁。房价不是简单的高低也不是是否“暴利”，是相对大部分群体的实际购买力而言的，是社会再分配问题而不是房地产商的问题。居住是基本的生存需求，应该得到一定的保障。
张学诞：我国现行的房地产税收制度存在诸多问题。首先，税种虽多，包括房产税、城市房地产税、契税、城镇土地适用税，土地增值税等，但税收减免过多，税基窄，税收调节作用的发挥受到限制；其次，税制设计不合理；第三，内外税制不统一，不符合国民待遇原则；第四，重交易轻保有，税负不公；第五，费大税小，扭曲了税费关系；造成中国房地产业一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善的现象。将要进行的我国房地产税制改革是为了规范我国财产税税制，为房地产市场竞争提供公平的制度环境，同时发挥财产税对富人的调节作用。
《中国经济周刊》：现在不少人都认为房地产是暴利行业，如果房地产是暴利行业，可否对房地产业征收暴利税？
张学诞：房地产行业是不是暴利行业，那是市场结果，至于有人提出开征暴利税，本人不敢苟同，税收政策作为国家财政政策的重要部分，税收的基本功能是组织国家收入，在此基础上起到宏观调控的作用，税收体系本身是科学严谨的，特定税种的开征必须具备一定的条件，包括税种的目标、纳税人确定、税收依据、税率设计等等，体现税收公平、税收效率和税收中性原则。况且在世界范围内都没有听说过“暴利税”。暴利行业是市场运行的结果，需要通过提高市场竞争、打破行业准入限制、加强政府监督和包括税收政策在内的一系列制度改革来平衡其暴利。
如何降低房价？
《中国经济周刊》：现在大家关注的问题是，如何维持房地产的利润在合理范围内？真正能降低房价的方法是什么？
况伟大：为了将开发商的利润控制在合理范围，政府应对垄断进行限制，主要有三个以下方面的措施：一是，政府可以对房价进行价格管制。政府要进行价格管制，必须弄清开发商的生产成本。为了逃避政府管制，开发商不可能对政府讲实话，所以为了克服开发商与政府之间信息的不对称，管制价格可采用“激励性机制”。需要指出的是，由于不同地区住宅成本不同，政府需因地制宜地制定不同价格。
二是，政府应尽可能将大项目拆分成许多小项目，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围。例如，在拍卖10万平方米的住宅开发项目时，政府可将其拆分为10个1万平方米的项目，由10家开发商共同开发，共同竞争，而不是将其拍卖给一家开发商单独进行开发。而且，开发商的数量越多，其进行合谋的概率越小，越容易打价格战，房价才有可能降下来。
三是，为了促进竞争，政府应增加住宅供给，以缓解供不应求的局面，削弱开发商的垄断力量。
四是，抑制房地产投资增长速度，防止房地产投机。中国的情形是，一方面住房供不应求，另一方面住房是一种资产。在上述情形下，房地产投资很容易演变为房地产投机。因此，政府应将房地产投资的增长速度控制在一个合理的水平。同时，应严厉打击炒房行为，打击房地产投机，抑制房价的上涨，将房价和利润控制在合理水平。
史勇：在合法的前提下利润多少都是合理的，除非法律法规做出明确的要求和限制。另外充分开展市场竞争，在激烈的竞争中让房地产企业对利润的追求期望值降低到合理的程度，让追求“暴利”的企业无法生存。而要真正能降低房价，应充分、公平地竞争，土地投放政策也要做适当的变革，不能仅仅谁价高地就给谁；另外，对城市居民、家庭首次购买的基本居住用房给予土地使用费用的减免或补贴，超出的部分或多次置业、投资置业的完全放开由市场调控。 如果说有这种暴利那也是政府高价拍地造成的. 房地产是一个高风险、高收益的行业，但利润不能无止境的高，政府在这个方面做的不好 由于是关系到民生的大事，因而房地产行业成为重中之重，关键在于政府怎么进行调控房产投机行为及怎样管理土地资源
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