郭伟税务工作室 发表于 2009-12-8 16:33:19

物业公司纳税状况“乱生相”

最近,相关媒体对物业公司的报道比较多,大多是业主抱怨的声音。可以相提并论的是,他们的税务状况也和其管理一样混乱不堪。其实物业公司与房地产商本来就有着千丝万缕的联系,他们之间的关系大致分为三种,那就是:有血缘联系的父子关系;无血缘联系的干儿子;双方共同遵守“潜规则”的情人关系。

    不论是什么关系,两者之间就是一个利益共同体。亲儿子当然不会打老子,若两家打起来,大多是干儿子或情人干的。其问题所在是,当这些与房地产商没有“血缘”关系的物业公司,在“干爹”的呵护下成长起来以后,大多想摆脱“干爹”的束缚,自己单干,因为他们已经拥有足够的经济实力,所以作为业主的广大百姓,不要太在意他们之间的明争和暗斗,因为只要条件已谈妥,他们还是会“和好如初”。

    从国家税收政策的制定、执行角度来看,把物业公司定义在服务业并征收营业税,当时对物业公司税收政策的考虑还是比较宽松的,因为它就是一个服务机构。如果再上升一定的高度,充气量它也就是业主的管家而已,业主与它的关系就是服务与被服务的关系。物业公司的税收政策基本上是按照旅行社的模式来征税的,因为旅行社旅游收入有它的特点,那就是:所收的团费中包含了游客在旅游过程中的住宿和餐饮费用,因此按照税法有关规定,这些支出是要从旅行社的收入当中予以扣除后再征税,旅行社和导游的收入基本上靠旅游景点(或酒店)的回扣以及游客付的小费来体现的。其实物业的公司的税收政策也基本如此,那就是将其物业费收入扣除为客户代垫的相关费用(如:水电费)后按差额计征营业税。但现在的情况是物业公司感觉这样收入太少,于是就“玩了个大的”,它把本属业主所有的公共部分予以出租(如:停车场、电梯上的广告……);或与煤气公司、自来水公司合谋,将水电费加价后卖给业户;更有甚者,有些物业公司把一些收入当成“主业”来经营,如:停车场收停车费、把已摊到业户房屋面积上的停车位卖给业户等等。当业主提出不同意见时,大多得到的是不理睬,更有甚者还会采取一些野蛮的报复手段。其实物业公司怎样做,就相当于游客出去旅游时,早晨离开了酒店,晚上回到自己的房间后发现,白天这个房间被旅行社当成钟点房卖给别人了,当游客提出意见时,旅行社会说:“也没影响你睡觉,怎么这么多的事啊!”。

    物业公司本来是要靠收取物业费来维持生存的,我们可以称之为这是它的“基本收入”,其它方面的收入则属于“外快”。现在的情况是,这些物业公司的“外快”收入远远大于其“基本收入”,而且全部以现金的形式来体现,根本不用开据发票(可见其纳税状况是多么混乱啊!!)。所以想象一下,一个靠“外快”赚钱的公司,它会好好干好本职工作吗?于是就出现了业主缴纳的物业费中,所应该享受的一些服务项目被取消或打折,其利益就因此受到很大的损害。

    凭着我对房地产行业的税务工作经验,在此提醒某些业主:你购买的所谓拥有使用权的停车位或建筑物,现在办不了“产权”,以后也“没戏”,因为那是属于全体业主共同所有。所以你买了它,只能留着“自己用”,它是不可以在资本市场上进行买卖的。

    物业公司纳税状况的“乱生相”,国家有关部门早已掌握,在最近都“挺差钱”的情况下,送给物业公司一句话:如果你再这么干下去,小心你被“老鼠过街,人人喊打。”



【转帖请注明出自 “税务争议与危机处理专家——郭伟税务工作室”】

dymail5 发表于 2009-12-8 16:56:47

这种情况的确现实存在

wwb1985 发表于 2009-12-8 20:31:47

这情况很多,我都遇到过类似的情况

phoebe 发表于 2012-3-12 17:50:30

看起来挺乱的
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