不差钱!前三季粤房企销售额大增60.06%
10月28日,广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处共同发布了《2009年前三季度广东房地产市场分析报告》。《报告》分析指出,今年前三季度广东省房地产开发到位资金3378.74亿元,同比增长23.12%,增幅比去年同期提高近19个百分点。 从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看,今年前三季度达到新高181%,比去年同期提高了46个百分点。其中,国内贷款同比增长5.96%,贷款金额为近年同期最高,这与目前国家继续施行的适度宽松货币政策密切相关。另外值得关注的是,开发商的销售火爆在数据上也体现明显,前三季,粤房企销售回笼资金(定金、预付)同比大幅增长60.06%,与上年同期-14.49%的降幅对比鲜明。不差钱的现状让开发商升价的欲望和底气更足。报告显示,前三季度广东商品住宅销售面积与销售额同比分别增长58.2%和71.98%,均价6309元/平方米,同比增长8.72%,为近年同期新高。其中,第三季度均价6864元/平方米,环比增长12.43%；销售面积1573.05万平方米,环比下降8.8%。
销售回笼资金同比增长60.06% 在楼价上升的同时,今年楼市成交量也见旺。《报告》指出,今年前三季度广东商品房均价6447元/平方米,比2008年前三季度的5994元/平方米上升7.56%。而这一均价与2007年前三季度的6027元/平方米历史高位相比,同样上升了7.0%。前三季,粤房企销售回笼资金(定金、预付)同比大幅增长60.06%,与上年同期14.49%的降幅对比鲜明。 在资金方面,前三季度全省房地产开发到位资金3378.74亿元,同比增长23.12%,增幅比去年同期提高近19个百分点。从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看,今年前三季度达到新高181%,比去年同期提高了46个百分点,说明到位资金非常充裕。 从资金来源看,由于目前国家继续施行的适度宽松货币政策,国内贷款同比增长5.96%,贷款金额为近年同期最高；而外资与自筹资金同比分别下降13.29%和7.56%。这里也能看出,开发资金对于销售回笼资金的依赖进一步明显。
短期楼价下降可能性不大 今年以来一直疲软的房地产完成开发投资,三季度出现了明显回升。报告显示,前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元,同比下降8.12%,但比上半年收窄了7.28个百分点,总体已超过2007年同期水平。分季度看,今年以来完成房地产开发投资额呈逐季增加、增速趋缓的态势。 但是,前三季度开发商购买土地的面积和商品房新开工面积都有所下降,供应量减少,全省楼价下降的可能性不大。数据显示,今年前三季度广东开发商土地购置面积1349.38万平方米,同比减少41.49%,其地价均价852元/平方米,同比减少13.65%。而前三季度商品房新开工面积仅3715.55万平方米,同比减少29.53%,其中住宅新开工面积2966.36万平方米,同比减少29.83%。但与上半年相比,这三个指标增幅均有所提高；其中第三季度商品房新开工、竣工的速度明显加快。这表明开发企业对后市的信心进一步增强。 按用途划分的完成开发投资当中,办公楼、商业用房投资同比分别增长23.52%和15.54%,增幅同比分别提高约37和11个百分点,比上半年分别提高了24个和6个百分点。业内人士分析,近期经济表现开始回稳,不少公司开始寻找优质办公楼空间,准备未来扩充之用。办公楼、商业用房开发投资的增长也反映出这一现象。 省房协的报告还指出,与去年同期相比,今年前三季度的市场消化系数有较大幅度的增长,说明市场消化能力比去年同期有所提高,介于2006年、2007年楼市高峰期的同期水平之间。
高力国际:三季度广州零售物业再度活跃
从3月起内销经济的平稳增长,使零售业渐变回暖。而广州和佛山政府为刺激两地消费,同时举办春、秋季购物节,提出更多促销优惠措施,也带动两地购物、餐饮、娱乐消费等零售业的增长,成为促成零售市场再度活跃的主要原因之一。 高力国际报告显示,零售业消费品市场继续保持平稳增长,至2009年8月份,广州市社会消费品零售总额累计达2316.40亿元,同比增长13.8%,显示零售消费市场已平稳向上。高力国际报告显示,本季度,天河区的东方宝泰广场和海珠区燕汇广场两个零售商业项目推出市场,一共提供约12万平方米,新增供应使整体空置率轻微上升。
在建的大型商业项目仍在赶工,预期会尽量赶及在亚运会前竣工并投入使用。广州商铺物业市场受到零售市场再度活跃带动,整体平均租金与上季比较有轻微上升,8月份的大宗租赁交易促成了整体市场气氛渐变明朗；国内外零售企业着力关注地理位置优越的商铺,务求寻得理想位置扩展业务。
在新增供应的带动下,广州第三季度零售物业的整体空置率攀升至17%。预期2009年末空置率仍继续上升,当中主要诱因为多个新增供应将会陆续在第四季推出市场,加上中华广场将于近期重新改造,预计场内商家会在11月撤离。 受到消费品市场畅旺带动,加上零售物业市场有大宗租赁成交,显示投资者对广州零售市场前景抱肯定态度,使本季度整体零售市场租金均有轻微攀升；显著例子为海印集团以1.3亿的年租金租下中华广场58000平方米面积的商场部分,并从第三年起租金每年上浮3.25%,租赁期为14年。本季度,市区优质购物中心首层平均租金达每月人民币629元/平方米,比上季度轻微上升约2.3%。
世邦魏理仕:第三季度高档住宅继续上升
第三季度中国的高档住宅市场继续保持上升态势,十五个大中城市均录得售价上涨,尽管在部分城市由于成交量下跌售价涨幅开始趋缓。房价的继续上扬也支撑了各大城市高档住宅租赁市场的反弹。 本季度,华南优质写字楼租金下滑放大至3.6%,而深圳市场已是第二个季度保持平稳。两地高档住宅继续热销,一手高档公寓售价在广州和深圳分别较上季攀升了12.4%和8.3%。与此同时,高档住宅租金止跌回稳。优质零售物业租赁市场依然稳健,广州租金小幅度上涨1.9%,而深圳租金则基本平稳。
第一太平戴维斯:三季度甲级写字楼租金微跌 第一太平戴维斯发布第三季度广州房地产市场报告称,广州甲级写字楼市场疲态未改,上季度租金环比微跌1.6%,平均月租金121.3元/平方米。住宅成交量则环比上升近四成。 第三季度甲级写字楼市场吸纳量1.1万平方米,中资企业继续成为支撑市场需求的主要力量。全市的写字楼空置率下降0.6个百分点至17.2%。区域方面,越秀租金环比微降1.6%,空置率环比下降0.9个百分点至11.9%。天河北区域平均租金录得人民币122.0元/平方米/月,租金水平环比微降1.8%,空置率微升0.1个百分点至5.4%。珠江新城租金环比微降1.6%,空置率下降1.5个百分点至35.8%。
仲量联行:广州写字楼需求强劲反弹 随着国内经济好转,第三季度广州甲级写字楼市场比预期提前复苏,大宗成交持续攀升,整体空置率下降,租金终于止跌回升,结束自全球金融危机爆发以来连续三个季度下滑的势态。 据仲量联行统计,第三季度广州全市甲级写字楼净吸纳量约15万平方米,活跃的国内企业持续带动甲级写字楼需求复苏并出现强劲反弹,其中国内金融企业充当领头羊的角色。来自国内银行的自用写字楼需求进一步推动吸纳量攀升。尽管第三季度广州有13万平方米新供应落成,全市甲级写字楼总体吸纳量增至近240万平方米,空置率持续下降至18%。但是,相对国内企业,外资企业需求表现则仍然疲弱。 随着需求复苏,相比之前软化的态度,业主开始对租金协商持强硬态度。部分业主更先行加租,导致本季度整体租金环比上升3%,从而终止了自全球金融危机爆发以来连续三个季度租金的下滑,并且出现了上升的势态。同时,写字楼的大宗成交量上升和投资者信心恢复也推动写字楼价格的上涨,本季度环比上升2.3%。
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