有关土地增值税的学习心得-小河
有关土地增值税的学习心得2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号），规定从2007年2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。新规定带来的变化：
一、明确了土地增值税的清算单位和清算条件
《通知》严格规定了土地增值税的清算条件：（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④省税务机关规定的其他情况。新政策明确了清算的对象、条件。
二、对应税收入做了更加明确的确定
新政策更加明确地说明了非直接销售的几种情况：（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
三、对土地增值税的扣除项目做了详细规定
（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行（条例详见第四）。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
四、土地增值税实施细则第七条的规定计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。
五、学习后的个人看法
《通知》的下发，表明了国家对房地产开发企业土地增值税的清算工作势在必行，作为新开发的项目，我们可以在项目开始就统筹考虑，以均衡税负。
1、 收入、成本费用的核算需要清晰，各项目的成本不能混淆。
2、 开发成本需要考虑提高，①因预提费用不能进入成本，配套的公共设施需要均衡开发，以提高单位成本。②因销售已装修的房屋，装修费用可以计入成本，可以考虑公司另外成立装修公司，将部分利润转移到装修公司。③建设部发生的各项费用，尽量都归集到开发间接成本。
3、 公司自有资金的情况，资金压力不大，利息支出预计不大，在清算前，需要进行测算，以决定开发费用的扣除是否按照土地成本、开发成本之和的10％计算扣除。
4、 地产开发企业将开发的部分房产转为自用或用于出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，成本、费用不扣除，但是之前《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发31号）明确规定，将开发的房产转做固定资产将视同销售计算收入，征收所得税，所以，需要管理方在项目开始就明确自用部分，以便在成本归集时能区分处理。同时，文件也充分考虑了清算后再转让房地产的处理：
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
5、 《通知》第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 目前苏州税务部门未出台相关核定征收率的文件规定，需要在清算之前，进行测算，并根据相关政策进行选择，只是因为政策可能性不明朗，对帐务清晰的要求就更高。
6、 公司在对销售价格的定位会主要考虑利润，而相对较高的利润势必带来较高的税负压力，土地增值税的扣除项目就更需要归集明确，因销售费用、管理费用都是在土地成本和开发成本的一定比例内据实扣除，所以，相应的提高账面开发成本，将是最需解决的问题。
以上纯属个人看法，学习难免有片面性，提请各位审阅并指正及指导。
学习于2007年2月28日 学习了
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