美国物业管理收费制度及启示
物业管理收费，是物业公司最为头疼的问题之一，收费难在每个物业管理公司都会碰到，从目前的情况看，物业管理收费难问题有愈演愈烈之势。2005年10月，北京市朝阳区法院执行庭出动执行法官及法警98人，对欧陆经典、望京小区、北苑家园等13个小区，57名长期拖欠物业管理费的业主采取“堵被窝”的方式进行了强制执行。其中有12名业主被司法拘留。上海市也曾多次出现物业公司把上百名拖欠物业管理费的业主推上法庭的典型案件。在有些小区，业主欠费已经形成了恶性循环：物业管理出现了问题（不一定物业公司的原因），业主反映后物业公司解决不了，业主开始欠费，服务品质下降，更多的业主欠费……在此，笔者欲对美国的物业管理收费制度，特别是其一些较为成熟的作法进行介绍，包括物业管理费收费标准的确认、收取物业管理费的主体、对拖欠物业管理费业主的追讨及在上下家交易过程中物业管理收费的处理，但愿对我国目前物业管理中出现的“收费难”这一窘境，能有所帮助和启示。
一、美国物业管理费的标准确认问题
在美国，政府并不关心物业管理费收多少，也不会向国内制定物业管理指导价，制定固定或相对固定的标准，政府对物业管理费一般也不会审核。在前期物业管理阶段，一般是开发商说了算。那么开发商会不会把物业管理费定的很高呢？答案是否定的。一是由于美国的消费者比较注重物业管理费的高低，是其购房时考虑的一个重要的参数；二是美国公寓在成立业主管理委员会后，才真正从开发商接管小区，这时业委会组织专业的人员、比如说律师、会计师，对在开发商或开发商聘请的物业管理公司管理的情况进行全面的验收、审计，如果开发商定的物业管理过高，对开发商的财务进行审计时就会出问题。
在管委会成立后，必须在年终编制出小区业主协会下一个财政年度的预算方案，并提交业主大会审议批准。一般的作法，是由业主协会聘请的物业管理公司代管委会编制预算方案，经管委会审定后，以管委会的名义提交业主大会审议，经出席业主大会的业主简单多数通过视为批准。如在业主大会上未获批准，则暂按上一年度的预算方案执行，直至新的预算方案批准为止。预算方案通常包括物业小区的维护与管理费用预算（the operationg budget）和维修准备金预算（the reserve budget）这样两个部分。确定维护与管理费用预算的方法，是根据过去的预算和实际成本估算未来的成本和费用，包括对购买的各项服务进行询价、物业管理公司的酬金、保险公司的费用、保洁公司的费用，园林公司的费用等等。维修准备金的计算是考虑小区设施或设备维修或更新的费用支出，如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等等，如同国内维修基金支出的范围。对这部分费用的核算，往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析，并出具研究报告。在管委会制订这些方案时，往往会考虑一个业主能承受合理的幅度，并对照周边的物业小区。
二、美国收缴物业管理费的主体
在我国，物业管理费是由物业管理公司收取的，国务院的物业管理条例对此也是明确规定。在美国，收取物业管理费也是物业公司一项重要的工作，但是在美国收取物业管理费的真正主体是业主协会下的管委会，管委会成立前，由开发商收取。在这里，要对美国的物业管理协会制度及管委会制度作一简单介绍。根据美国各州的区分所有物业产权法，业主协会是业主管理物业小区的自治机构，对外享有一定的经营权和决策权。业主协会成立于开发商出售物业之前，是经有关政府有关部门注册备案的一家非盈利的公司，有独立的银行账户，全体业主均为业主协会的会员。业主大会是业主协会的决策机构，业主管理委员会是业主协会日常事务的管理机构或执行机构，管委会与我国的业委会有相似之处，但权力范围比我国的业委会要广的多，比如说他可以根据业主大会通过的标准进行收费，编制财务报告、年度预算方案、负责维修基金的收费、保管与使用等等。另外，这里要说明的是，业主协会在物业出售前，是由开发商申请政府部门成立，管委会成立前，由开发商负责，成立后，管委会负责。
在管委会之前，开发商向每个业主收费，也可能基委托物业管理公司收取，如业主不付的，开发商会以业主协会的名义请律师追讨，甚至通过诉讼解决。管委会成立后，由管委会向业主收取，个别业主不付的，管委会会以业主协会的名义聘请律师，甚至通过诉讼的方式向业主追讨。美国采用管委会收费，笔者认为是符合物业管理特点的，因为物业管理公司是由业主协会聘请的，应当由业主协会支付给物业管理公司酬金，而作为业主协会的执行机构，自然要由其收取业主的物业管理费，交给物业管理公司，而我国目前由物业管理公司自行收费，从法理上是讲不通的，因为物业管理公司与小业主之前没有任何的合同关系，所以我国的物业管理法律关系尚须理顺。
三、拖欠物业管理费的追讨
在美国，收费是由业主协会的执行机构管委会进行的，相对于中国的物业管理公司收费，管委会的权力是非常之大的，拖欠物业管理费业主的违法成本也非常之高。为了保障业主交纳管理费的义务，美国各州法律一般都规定，如某一业主欠缴管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权取消被留置房屋的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。
在美国有样一个案例，得克萨斯阿西里诉班克期物业小区协会案。案情是这样的，因业主长期不交管理费，业主协会将其房屋强制拍卖，以补交欠费。业主不服业主协会的处理，而将业主协会诉至法院，其理由是业主协会没有事先通过一定的法律程序，对其房屋单元设定不动产留置权，因而无权拍卖其房屋。法院驳回了该业主的诉讼请求。法院认为：“为设立物业小区而在当地不动产登记机关进行产权登记，并将设立物业小区总协议书送当地不动产登记机关备案的行为，就是对小区房屋单元设定不动产留置权的公示行为，业主协会对房屋单元设立不动产留置权，无须再到当地的不动产登记机关进行登记。
按照美国的司法判例，用于拍卖房屋的所得，除了支付欠费外，还要支付利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费用。这里需要说明的是，美国拖欠物业管理费的现象绝对没有国内普遍，所有通过拍卖或诉讼方式追讨也很少。
四、房屋交易后，上家所拖欠物业管理费的处理
美国立法者认为，在房子买卖中，下家由于购买了房子，与房子有关的权利义务其都应当继受。所以美国的法律规定，如果某个人购买了欠费业主的房屋，就有义务缴纳欠缴的管理费。所以在美国，购房人或其中介机构都会到业主协会调查出售物业的上家是否存在欠费问题，因为业主协会行使留置权，无须到当地不动产登记机关备案，购房人只有到业主协会对上家是否欠物业管理费进行调查。
最后，美国的物业管理收费制度也不其不足之处，比如说公寓的物业管理费往往是包括按面积分摊的水费、电费，不管业主住没住，这些费用都要交的。有的公寓物业管理费比较高而且年年长，导致一些美国人害怕买公寓。
美国物业管理收费制度对我国的启示
一、明确物业管理收费的性质
业主按照物业管理合同交纳物业管理费，是维系小区正常运转的生命线，没有小区业主交纳的物业管理费，物业小区的维护、保养难以为继，从这个意义上讲，业主交纳物业管理费，是为了全体业主的利益，为了更好的维护小区物业，使其保值、增值。但是广大业主，甚至物业管理从业人员往往有一个误区，物业管理费是交给物业管理公司的，是归物业管理公司所有的，至于物业管理费是为全体业主的利益使用的，他们往往不会考虑。如果广大业主从思想上就认为交费是为了全体业主的利益，整个小区利益所交，也许拖欠物业管理费不会向现在一样严重。另外一点，有的业主也可能会意识到交费为全体业主所交，但其认为物业公司管理不规范、服务不到位，所有就不交，这实际上是维权手段的错误。 二、改变物业管理收费的体系
由于对物业管理收费性质认识错误，导致我国目前整个物业管理收费体系的错位。按照《物业管理条例》的规定，其虽然没有明确收费的主体是物业管理公司，但第67条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。所以从这一规定来看，收费的主体是物业管理公司，业委会只有督促的义务。而《物业服务收费管理办法》则明确规定了物业管理企业的收费义务，其在第二条明确规定，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。根据《物业管理条例》的规定，与物业管理公司签订合同的是业委会，业委会作为合同一方主体，应由其向业主收取后，交给物业管理公司，这样才符合合同法的相对性原则。如果认为业委会是代表全体业主的意志与物业管理公司签订服务合同，所以业主理应按合同约定向物业公司交费。笔者认为，也有问题，业委会不是以代理人或代表人的名义签订物业管理服务合同，而是作为合同的一方主体出现的，所以让物业公司向业主或者说是第三方收费从法律上是讲不通的。
物业管理收费制度需要改革，收费的主体应当改为业主委员会，所收费用进入业主委员会所开设的专门账户，具体收费可以由物业管理公司代收。这样做有三点好处，一是澄清了物业管理收费的性质，业主会认为收费是归全体业主的，自己不交费等于让其他业主给自己埋单；二是从法律关系上讲，业委会作为合同的一方，其与物业公司签订物业服务合同，理应由其向业主收费管理费，支付给物业管理公司。三是如果个别业主不交费，进入司法程序，业主大会或业委会代表交费的全体业主进行诉讼，与其法律身份相适应，不会出现个别业主以自己未与物业管理公司签订合同为由进行抗辩，也符合国外类似案件处理的成熟作法。
三、制定科学的收费标准
笔者认为，我国目前制度管理管理收费标准并不科学，表现在小区物业管理收费标准的制定上，业主的意志基本没有体现。我国物业小区收费标准的制定程序大致是这样：小区开发完毕后，开发商制定一个收费标准，报当地物价管理部门审核同意后，就按一标准进行收取物业管理费，在业委会成立后，除了个别小区物业费过高外，基本上也不会变动的。这种方式出来的收费标准弊端有二：一是收费标准的制定基本没有广大业主的参与，容易引起物业管理费纠纷；二是物业费往往是一个固定值，根本不随物价、基本工资、服务范围的调整而变动。所以笔者认为，这方面，我国应借鉴美国物业管理费标准的制定，即应由全体业主通过业主大会制定公寓的收费标准，并且根据运行情况进行调整，这样，如果小区的财务管理是公开、透明的，收取的费用都用在小区的管理与维护上，业主就没有不交物业管理费的理由。
四、加强执法或司法力度
从上文的叙述中，美国执法和司法的严厉性可见一斑，而我国在这方面恰恰是苍白无力的，虽然有北京出动近百名警察执行物业管理费的典型事件，但这种情况，绝对是少数。这种事件被作为新闻报到，并成为热点，恰恰是说明了我国司法救济制度力度的不足。加强执法和司法的力度，要提高业主拖欠物业管理费的违法成本，欠费的业主，不仅要交本金和利息，还要支付违约金、诉讼费、律师费，并让其这一无故拖欠行为，记录到其个人诚信档案，并且要改变目前法院处理这类案子采用的调解为主，支付本金为原则的作法 学习学习“美国物业管理收费制度及启示”。。。。。。。。。 是不错！虽说不能全盘照抄，但也有可取之处！！！！:L 好东西，学习学习
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