国税发(2009)31号文：房地产企业计税成本核算新规解读与应用
国税发(2009)31号文：房地产企业计税成本核算新规解读与应用国家税务总局近日下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号文件，以下简称新31号文）和国税发（2006）31号文，以下简称老31号文）相比有较大的变化，其中变化最大的就是对开发产品计税成本的核算。新31号文第四章专门规定了计税成本的核算，内容包括计税成本的概念、成本对象的确定、成本归集的内容、核算程序、分配方法等，为帮助纳税人理解新文件对计税成本归集与分配的原理，掌握各种核算方在法实务中的应用，本文对开发产品计税成本的归集与核算过程进行了整理和归纳，供纳税人参考。
一、 什么是计税成本
根据文件第二十五条，计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
注意计税成本并非是会计核算的成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，二者可能一致也可能不一致，如果并不一致，应纳税法规定进行调整。
二、 确定成本对象的原则是什么
确定计税成本，首先要确定成本对象，因为只有确定了成本对象才能进行下一步归集与分配成本的程序，这时成本核算的第一步。成本对象确定的不同，也会决定成本归集与分配的过程不同，新31号文给出了确定成本对象的原则，主要包括：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。
从上述原则看，基本精神是成本对象的划分既要同质性又要考虑差异性，主要是要保证在尽量降低核算遵从成本的前提下，使成本核算更细更准确。
三、 计税成本的主要内容
确定了成本对象之后就要明确计税成本要核算那些内容，也就是哪些支出要归集到成本对象中去。根据新31号文第二十七条规定，计税成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致，在此不再赘述。
四、 计税成本的核算程序
确定了计税成本要归集的内容，下一步就要明确如何将这些支出归集和分配到成本对象中去，也就是成本核算的程序。根据新31号文第二十八条规定，归纳如下：
第一步将当期发生的支出归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用
第二步再将归集到成本对象中的成本在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配
第三步对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。
第四步对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。
第五步对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。
五、计税成本的归集与分配方法
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